Кожны арандатар мае два важныя правы: права карыстацца жыццём і права на арэнду жылля. Дзе мы абмяркоўвалі першае права арандатара ў сувязі з абавязацельствы памешчыка, другое права арандатара выйшла ў асобным блогу пра абарона ад арэнднай платы. Таму ў гэтым блогу будзе абмяркоўвацца яшчэ адно цікавае пытанне: якія яшчэ правы ёсць у арандатара? Права на пражыванне і права на арэнду жылля не адзіныя правы, якія арандатар мае супраць арэндадаўца. Напрыклад, арандатар таксама мае права на шэраг правоў у кантэксце перадачы маёмасці, якая не перавышае арэнднай платы і субарэнды. Абодва правы паслядоўна абмяркоўваюцца ў гэтым блогу.
Перадача маёмасці не перакрывае арэнду
У пункце 1 артыкула 7: 226 Грамадзянскага кодэкса Нідэрландаў, які распаўсюджваецца на арандатараў жылых і камерцыйных памяшканняў, гаворыцца пра наступнае:
"Перадача маёмасці, да якой адносіцца дагавор найму (…), арэндадаўцам перадае правы і абавязкі арэндадаўца з дагавора найму жылля».
Для арандатара гэты артыкул у першую чаргу азначае, што перадача права ўласнасці на арандаваную маёмасць, напрыклад, шляхам продажу арэндадаўцам іншаму, не сканчае дагавор арэнды. Акрамя таго, арандатар можа прад'яўляць прэтэнзіі да правапераемніка памешчыка, цяпер, калі гэты правапераемнік бярэ на сябе правы і абавязкі арэндадаўца. Для пытання, якія прэтэнзіі менавіта да арандатара, перш за ўсё важна ўстанавіць, якія правы і абавязкі арэндадаўца пераходзяць да яго правапераемніка. У адпаведнасці з пунктам 3 артыкула 7: 226 Грамадзянскага кодэкса, гэта, у прыватнасці, правы і абавязкі арэндадаўца, якія непасрэдна звязаны з выкарыстаннем арандаванай маёмасці да аплаты, якую трэба аплаціць арандатару, г.зн. Гэта азначае, што прэтэнзіі, якія арандатар можа прад'явіць да правапераемніка памешчыка, у прынцыпе адносяцца да двух найбольш важных яго правоў: права карыстацца жыццём і права на арэнду жылля.
Аднак арандатар і арэндадаўца часта заключаюць іншыя дамовы ў дамове арэнды з пункту гледжання іншага зместу і фіксуюць іх у пунктах. Агульны прыклад - пункт аб пераважным праве арандатара. Хоць гэта не дае права арандатара на дастаўку, гэта прадугледжвае абавязак арэндадаўца прапанаваць: арэндадаўца павінен прадаставіць арандаваную маёмасць на продаж арандатару, перш чым яна можа быць прададзена іншаму правапераемніку. Ці будзе наступны арэндадаўца таксама звязаны гэтым пунктам да арандатара? З улікам судовай практыкі гэта не так. Гэта прадугледжвае, што пераважнае права арандатара непасрэдна не звязана з арэнднай платай, так што пункт, які тычыцца права пакупкі арандаванай маёмасці, не пераходзіць да правапераемніка памешчыка. Гэта адрозніваецца толькі ў тым выпадку, калі гаворка ідзе пра магчымасць пакупкі ў арандатара, а сума, якую трэба перыядычна выплачваць арэндадаўцу, таксама ўключае ў сябе элемент кампенсацыі за канчатковае набыццё.
Здача ў арэнду
Акрамя таго, у артыкуле 7: 227 Грамадзянскага кодэкса пра правы арандатара гаворыцца наступнае:
"Арандатар мае права перадаваць арандаваную маёмасць у карыстанне, цалкам або часткова, камусьці іншаму, калі ён не павінен меркаваць, што арэндадаўца будзе мець разумныя пярэчанні супраць выкарыстання іншага чалавека".
Увогуле, з гэтага артыкула відаць, што арандатар мае права здаць у арэнду ўсю ці частку арандаванай маёмасці іншай асобе. Улічваючы частку другой артыкула 7: 227 Грамадзянскага кодэкса, арандатар не можа перайсці ў субарэнду, калі ў яго ёсць падставы падазраваць, што арэндадаўца будзе супраць гэтага. У некаторых выпадках пярэчанне арэндадаўца відавочна, напрыклад, калі ў дамову арэнды ўключана забарона здачы ў арэнду. У гэтым выпадку арандатар не дазваляе здаваць у арэнду субарэнду. Калі арандатар усё роўна зробіць гэта, узамен можа быць штраф. Затым гэты штраф павінен быць звязаны з забаронай здачы ў арэнду ў арэнду і быць абмежаваны да максімальнай сумы. Напрыклад, здача ў арэнду памяшкання кампаніі Air B&B такім чынам можа быць забаронена пры арэндзе, што часта аказваецца такім.
У гэтым кантэксце артыкул 7: 244 Грамадзянскага кодэкса таксама важны для здачы жылой плошчы ў арэнду, дзе гаворыцца, што арандатар жылой плошчы не мае права здаваць усю жылую плошчу ў арэнду. Гэта не датычыцца часткі жылой плошчы, напрыклад, пакоя. Іншымі словамі, арандатар, у прынцыпе, можа часткова здаць жылую плошчу ў іншы бок. У прынцыпе, арандатар таксама мае права заставацца ў арэнднай маёмасці. Гэта таксама датычыцца, калі арандатар мусіць вызваліць арандаваную маёмасць самастойна. У рэшце рэшт, артыкул 7: 269 Грамадзянскага кодэкса Нідэрландаў прадугледжвае, што арэндадаўца будзе працягваць здаваць у арэнду ў сілу закона, нават калі асноўная дамова арэнды скончылася. Аднак для мэт гэтага артыкула павінны выконвацца наступныя ўмовы:
- Самастойная жыццёвая прастора. Іншымі словамі, жылая прастора са сваім доступам і ўласнымі неабходнымі памяшканнямі, такімі як кухня і ванная. Таму толькі пакой не разглядаецца як самастойная жылая прастора.
- Пагадненне аб субарэндзе. Будучы пагадненнем паміж арандатарам і наймальнікам, якое адпавядае патрабаванням дагавора арэнды, як апісана ў артыкуле 7: 201 Грамадзянскага кодэкса.
- Дамова арэнды датычыцца арэнды жылой плошчы. Іншымі словамі, асноўны дагавор арэнды жылля паміж арандадатам і арэндадаўцам павінен тычыцца арэнды і арэнды плошчы, на якую распаўсюджваюцца законныя палажэнні жылой плошчы.
Калі вышэйпералічаныя палажэнні не выконваюцца, субарендатар па-ранейшаму не мае права ці тытула патрабаваць ад арэндадаўца права заставацца ў арандаванай маёмасці пасля скасавання асноўнага дагавора арэнды жылля паміж арандадатам і арэндадаўцам, так што высяленне таксама непазбежны для яго. Калі субарендатар адпавядае ўмовам, ён павінен прыняць да ўвагі той факт, што арэндадаўца можа пачаць працэс супраць субарандатара праз шэсць месяцаў з мэтай спынення здачы ў арэнду і эвакуацыі арэнднай платы.
Як і жылая плошча, камерцыйная плошча таксама можа здавацца ў арэнду арандатарам. Але як у гэтым выпадку субарандар суадносіцца з арэндадаўцам, калі арандатар на гэта не ўпаўнаважаны альбо мусіць вызваліць арандаваную маёмасць? У 2003 годзе было дакладнае адрозненне: арэндадаўца не меў нічога агульнага з арандатарам, паколькі арандатар меў толькі юрыдычныя адносіны з арандатарам. У выніку субарандар таксама не меў правоў і, такім чынам, патрабаванні да памешчыка. З гэтага часу закон змяніўся на гэты конт і прадугледжвае, што калі асноўная дамова арэнды жылля паміж арандатарам і арэндадаўцам сканчаецца, арандатар павінен клапаціцца пра інтарэсы і становішча субарандата, напрыклад, далучыўшыся да субарандата ў працэсе з памешчык. Але калі асноўны дагавор арэнды па-ранейшаму будзе скасаваны пасля судовага разбору, правы субарандата таксама скончацца.
Вы арандатар і ці ёсць у вас пытанні па гэтым блогу? Тады звяжыцеся Law & More. Нашы юрысты з'яўляюцца экспертамі ў галіне арэнднага права і з радасцю дадуць вам кансультацыю. Яны таксама могуць дапамагчы вам юрыдычна, калі ваша спрэчка па арэндзе прывядзе да судовага разбору.