Дагавор арэнды жылля мае розныя аспекты. Важным аспектам гэтага з'яўляецца арэндадаўца і абавязацельствы перад арандатарам. Адпраўной кропкай адносна абавязацельстваў арэндадаўца з'яўляецца "задавальненне, якое можа чакаць арандатар на падставе дагавора арэнды". У рэшце рэшт, абавязацельствы арэндадаўца цесна звязаны з правамі арандатара. У канкрэтным сэнсе гэты пункт адліку азначае два важныя абавязкі для арэндадаўца. Перш за ўсё, абавязацельства артыкула 7: 203 BW зрабіць прадмет даступным для арандатара. Акрамя таго, абавязак утрымання распаўсюджваецца на арэндадаўца альбо, іншымі словамі, рэгуляванне дэфектаў у артыкуле 7: 204 Грамадзянскага кодэкса Нідэрландаў. Што менавіта азначаюць абодва абавязацельствы арэндадаўца, будзе разгледжана паслядоўна ў гэтым блогу.
Дазволіць арандаваную маёмасць
Што тычыцца першага асноўнага абавязацельства арэндадаўца, артыкул 7: 203 Грамадзянскага кодэкса Нідэрландаў прадугледжвае, што арэндадаўца абавязаны зрабіць арандаваную маёмасць даступнай для арандатара і пакінуць яе ў той ступені, якая неабходна для ўзгодненага выкарыстання. Дамоўленае выкарыстанне датычыцца, напрыклад, арэнды:
- (незалежная альбо самастойная) жылая прастора;
- бізнес-прастора, у сэнсе гандлёвай плошчы;
- іншыя гандлёвыя плошчы і офісы, як апісана ў артыкуле 7: 203a BW
Важна дакладна апісаць у дагаворы арэнды, выкарыстанне якога ўзгоднена бакамі. У рэшце рэшт, адказ на пытанне, ці выканаў арэндадаўца сваё абавязацельства, будзе залежаць ад таго, што бакі апісалі ў дамове арэнды адносна прызначэння арандаванай маёмасці. Таму важна не толькі ўказаць пункт прызначэння альбо, па меншай меры, выкарыстанне ў арэндзе, але і больш падрабязна апісаць, чаго можа чакаць арандатар на яго аснове. У гэтым кантэксце гэта тычыцца, напрыклад, асноўных аб'ектаў, неабходных для пэўнага выкарыстання арандаванай маёмасці. Напрыклад, для выкарыстання будынка ў якасці гандлёвай плошчы арандатар можа таксама прадугледзець наяўнасць прылаўка, стацыянарных паліц або перагародкі, а таксама зусім іншыя патрабаванні да арандаванай плошчы, напрыклад, прызначанай для захоўвання макулатуры альбо металалому можна ўсталяваць у гэтым кантэксце.
Абавязацельствы па тэхнічным абслугоўванні
У кантэксце другога асноўнага абавязацельства арэндадаўца артыкул 7: 206 Грамадзянскага кодэкса Нідэрландаў прадугледжвае, што арэндадаўца абавязаны выпраўляць дэфекты. Што трэба разумець пад дэфектам, больш падрабязна распрацавана ў артыкуле 7: 204 Грамадзянскага кодэкса: дэфект - гэта стан альбо характарыстыка маёмасці, у выніку якой маёмасць не можа забяспечыць арандатара задавальненнем, якое ён можа чакаць на аснова дагавора арэнды. У гэтым плане, паводле Вярхоўнага суда, задавальненне ахоплівае не толькі стан арандаванай маёмасці альбо яе матэрыяльныя ўласцівасці. Іншыя абставіны, якія абмяжоўваюць задавальненне, таксама могуць складаць дэфект у значэнні артыкула 7: 204 БВ. У гэтым кантэксце разгледзім, напрыклад, чаканую даступнасць, даступнасць і знешні выгляд арандаванай нерухомасці.
Хоць гэта і шырокі тэрмін, які ахоплівае ўсе абставіны, якія абмяжоўваюць задавальненне арандатара, чаканні арандатара не павінны перавышаць чаканні сярэдняга арандатара. Іншымі словамі, гэта азначае, што арандатар можа чакаць не толькі добраўпарадкаванай маёмасці. Акрамя таго, у адпаведнасці з судовай практыкай розныя катэгорыі аб'ектаў арэнды павялічаць свае чаканні.
У любым выпадку няма дэфектаў, калі аб'ект арэнды не забяспечвае арандатара чаканым задавальненнем у выніку:
- акалічнасць, якая прыпісваецца наймальніку на падставе віны альбо рызыкі. Напрыклад, нязначныя дэфекты арандаванай маёмасці з улікам размеркавання юрыдычных рызык прыпадае на арандатара.
- Акалічнасць, якая тычыцца арандатара асабіста. Сюды можна аднесці, напрыклад, вельмі нізкую мяжу талерантнасці ў дачыненні да нармальных шумоў ад іншых арандатараў.
- Фактычныя парушэнні з боку трэціх асоб, такія як шум дарожнага руху альбо перашкоды з боку тэрасы побач з арандаванай маёмасцю.
- Сцвярджэнне без фактычных парушэнняў, якое ўяўляе сабой сітуацыю, калі, напрыклад, сусед арандатара прэтэндуе толькі на права праходу праз сад арандатара, фактычна не выкарыстоўваючы яго.
Санкцыі ў выпадку парушэння гаспадаром асноўных абавязацельстваў
Калі арэндадаўца не можа своечасова, у поўным аб'ёме альбо наогул зрабіць арандаваную маёмасць даступнай для арандатара, то ў арэндадаўцы ёсць недахоп. Тое ж датычыцца і дэфекту. У абодвух выпадках недахоп прадугледжвае санкцыі для арэндадаўца і дае арандатару шэраг паўнамоцтваў у гэтым кантэксце, напрыклад, патрабаванне:
- захаванне. Затым арандатар можа запатрабаваць ад арэндадаўца своечасова, цалкам або наогул прадаставіць у арэнду маёмасць альбо выправіць дэфект. Аднак пакуль арандатар не патрабуе рамонту арэндадаўца, арэндадаўца не можа выправіць дэфект. Аднак, калі сродак немагчыма або неабгрунтавана, арэндадаўцу гэтага рабіць не трэба. Калі ж арэндадаўца адмаўляецца ад рамонту альбо не робіць гэтага своечасова, арандатар можа выправіць дэфект самастойна і адняць выдаткі на яго з арэнднай платы.
- Зніжэнне арэнднай платы. Гэта альтэрнатыва для арандатара, калі арандатар не прадастаўляе арандадацелю своечасова альбо ў поўным аб'ёме альбо калі ёсць недахоп. Зніжэнне арэнднай платы неабходна патрабаваць у судзе альбо ў камісіі па ацэнцы арэнднай платы. Прэтэнзія павінна быць пададзена на працягу 6 месяцаў пасля таго, як арандатар паведаміў гаспадару пра дэфект. З гэтага моманту пачне дзейнічаць і зніжэнне арэнднай платы. Аднак, калі арандатар дазволіць гэты тэрмін скончыцца, яго права на зніжэнне арэнднай платы зменшыцца, але не спыніцца.
- Скасаванне дагавора найму жылля, калі адсутнасць арэнднай платы робіць задавальненне цалкам немагчымым. Калі дэфект, які арэндадаўцу не трэба выпраўляць, напрыклад, таму што гэта немагчыма альбо патрабуе выдаткаў, якіх разумна чакаць ад яго пры дадзеных абставінах, але гэта робіць задавальненне, якое мог чакаць арандатар, як арандатар арэндадаўца скасаваў арэнду. У абодвух выпадках гэта можна зрабіць з дапамогай пазасудовай заявы. Аднак часта не ўсе бакі згодныя з роспускам, так што судовыя працэдуры ўсё роўна павінны выконвацца.
- Кампенсацыя. Гэта патрабаванне звязана з арандатарам толькі ў тым выпадку, калі недахоп, напрыклад, наяўнасць дэфекту, таксама можна аднесці да арэндадаўца. Так бывае, напрыклад, калі дэфект узнік пасля заключэння дагавора арэнды і можа быць аднесены да арэндадаўца, бо, напрыклад, ён не праводзіў дастатковага абслугоўвання арандаванай маёмасці. Але таксама, калі пэўны дэфект ужо быў пры заключэнні дагавора арэнды і арэндадаўца ведаў пра яго на той момант, павінен быў ведаць пра гэта альбо паведамляць арандатару, што арандаваная маёмасць не мае дэфекту.
Вы як арандатар альбо арэндадаўца ўдзельнічаеце ў спрэчцы наконт таго, адпавядае ці арэндадаўца ўмовам? Ці вы хочаце даведацца больш пра, напрыклад, увядзенне санкцый супраць памешчыка? Потым звяжыцеся Law & More. Нашы юрысты па нерухомасці з'яўляюцца экспертамі ў галіне арэнднага права і з радасцю акажуць вам юрыдычную дапамогу ці парады. Будзь вы арандатар або арэндадаўца, па Law & More мы выкарыстоўваем асабісты падыход і разам з вамі разгледзім вашу сітуацыю і вызначым (наступныя) стратэгію.