Ахова арэнды

Калі вы здымаеце жыллё ў Нідэрландах, вы аўтаматычна маеце права на арэнду жылля. Тое ж самае тычыцца вашых арандатараў і арандатараў. У прынцыпе, абарона ад арэнднай платы ўключае два аспекты: абарону коштаў на арэнду і абарону ад арэнды ад скасавання дагавора найму ў тым сэнсе, што арэндадаўца не можа проста скасаваць дагавор найму жылля. Хоць абодва аспекты арэнднай платы распаўсюджваюцца на арандатараў сацыяльнага жылля, гэта не тычыцца арандатараў жылля ў свабодным сектары. Якая абарона арэнды з'яўляецца пытаннем, калі і што менавіта прадугледжвае абарону кошту арэнды альбо абарону арэнды ў кантэксце скасавання арэнды, абмяркоўваецца ў гэтым блогу. Але спачатку ў гэтым блогу абмяркоўваецца стан, названы жылой плошчай для агульнага прымянення арандатарскай абароны.

жылая плошча

Для прымянення заканадаўчых палажэнняў, якія тычацца абароны арэнднай платы, перш за ўсё гаворка павінна ісці аб жылой плошчы. У адпаведнасці з артыкулам 7: 233 Грамадзянскага кодэкса Нідэрландаў, пад жылой плошчай трэба разумець пабудаваную нерухомую маёмасць, паколькі яна здаецца ў арэнду як самастойны альбо самастойны дом, караван альбо пляцоўка, прызначаная для пастаяннага пражывання. Такім чынам, далейшае адрозненне паміж арандатарамі самастойнага альбо самастойнага жылля не праводзіцца з мэтай абароны арэнднай платы.

Паняцце жылой плошчы таксама ўключае нерухомыя прыналежнасці, інакш кажучы, аб'екты, якія па сваёй прыродзе непарыўна звязаны з домам, караванам ці пляцоўкай альбо з'яўляюцца часткай гэтага ў адпаведнасці з дагаворам арэнды. У комплексе жылых памяшканняў гэта могуць быць, напрыклад, лесвічная клетка, галерэі і калідоры, а таксама цэнтральныя збудаванні, калі яны пазначаны дагаворам як прасторы, якія не маюць грамадскага характару.

Аднак жылой плошчы ў значэнні раздзела 7: 233 Грамадзянскага кодэкса Нідэрландаў няма, калі гэта тычыцца:

• кароткачасовае выкарыстанне жылой плошчы; ці так гэта, вызначаецца на падставе характару выкарыстання, напрыклад, як дом адпачынку альбо абменнік. У гэтым сэнсе, кароткі тэрмін, такім чынам, адносіцца да выкарыстання, а не да ўзгодненага часу;
• залежная жылая плошча; гэта ў выпадку, калі дом здаецца разам з гандлёвай плошчай; у гэтым выпадку дом з'яўляецца часткай арандаванай бізнес-плошчы, таму да дома адносяцца не жыллёвыя ўмовы, а палажэнні, якія тычацца бізнес-плошчы;
• плавучы дом; гэта з'ява, якая не адпавядае юрыдычнаму вызначэнню артыкула 7: 233 Грамадзянскага кодэкса Нідэрландаў. Звычайна такі дом нельга разглядаць як нерухомую маёмасць, бо няма трывалых сувязяў з глебай ці берагам.

Абарона коштаў на арэнду

Калі апісаныя вышэй умовы жылой плошчы арандатар у першую чаргу будзе карыстацца абаронай кошту арэнды. У гэтым выпадку прымяняюцца наступныя адпраўныя пункты:

• суадносіны паміж якасцю, уключаючы месцазнаходжанне арандаванага жылога памяшкання, і паміж арэнднай платай, якая павінна быць за яго выплачана, павінна быць разумным;
• арандатар можа пастаянна ацэньваць пачатковую цану арэнды Камітэтам па арэндзе; гэта магчыма толькі на працягу 6 месяцаў пасля пачатку арэнды; рашэнне камісіі па арэнднай плаце з'яўляецца абавязковым, але ўсё яшчэ можа быць перададзена ў раённы суд для разгляду;
• арэндадаўца не можа працягваць неабмежаванае павелічэнне арэнднай платы; Да павелічэння арэнднай платы прымяняюцца канкрэтныя заканадаўчыя абмежаванні, такія як максімальны працэнт павелічэння арэнднай платы, вызначаны міністрам;
• нарматыўныя палажэнні аб абароне арэнднай платы з'яўляюцца абавязковым заканадаўствам, т. е. арэндадаўца не можа адхіляцца ад іх у дагаворы арэнды на шкоду арандатара.

Між іншым, заяўленыя прынцыпы распаўсюджваюцца толькі на наймальніка сацыяльнага жылля. Гэта жылая плошча, якая ўваходзіць у рэгуляваны сектар арэнды, і таму яе трэба адрозніваць ад жылой плошчы, якая належыць да лібералізаванага альбо бясплатнага сектара арэнды. У выпадку лібералізаванага альбо бясплатнага жылля арэндная плата настолькі высокая, што арандатар больш не мае права на атрыманне субсідыі і таму выходзіць за межы аховы закона. Мяжа паміж лібералізаваным і сацыяльным жыллём складае прыблізна пры кошце арэнды каля 752 еўра ў месяц. Калі ўзгодненая цана арэнды перавышае гэтую суму, арандатар больш не можа спадзявацца на апісаныя вышэй прынцыпы, бо гэта датычыцца арэнды лібералізаванага жылля.

Абарона ад арэнды ад скасавання дамовы арэнды

Аднак у дачыненні да іншага аспекту абароны арэнднай платы не робіцца адрозненняў паміж арандатарамі сацыяльнага і лібералізаванага жылля. Іншымі словамі, гэта азначае, што кожны арандатар жылой плошчы ў значнай ступені і аўтаматычна абаронены ад скасавання дамовы арэнды, у тым сэнсе, што арэндадаўца не можа проста скасаваць дамову арэнды. У гэтым кантэксце арандатар спецыяльна абаронены, паколькі:

• спыненне арэндадаўцам не спыняе дагавор найму жылля ў адпаведнасці з артыкулам 7: 272 Грамадзянскага кодэкса Нідэрландаў; у прынцыпе, наймальнік павінен спачатку паспрабаваць дамагчыся скасавання дамовы арэнды па ўзаемнай згодзе. Калі гэта не працуе, і арандатар не згаджаецца на скасаванне, спыненне арэндадаўцам рэальна не скасоўвае дагавор арэнды. Гэта азначае, што дамова арэнды працягваецца ў звычайным рэжыме, і арэндадаўца павінен падаць юрыдычны іск аб скасаванні дамовы арэнды ў абласны суд. У гэтым выпадку дамова арэнды не сканчаецца, пакуль суд не вынесе безадзыўнае рашэнне па патрабаванні ўладальніка аб спыненні.
• улічваючы артыкул 7: 271 Грамадзянскага кодэкса Нідэрландаў, арэндадаўца павінен указаць прычыну спынення; калі арэндадаўца збіраецца скасаваць дамову арэнды, ён павінен выканаць фармальнасці вышэйзгаданага артыкула Грамадзянскага кодэкса. Акрамя перыяду папярэджання, важнай фармальнасцю ў гэтым кантэксце з'яўляецца падстава для спынення. Такім чынам, арэндадаўца павінен паведаміць адну з падстаў для спынення ў сваім паведамленні аб спыненні, як сказана ў артыкуле 7: 274, пункт 1 Грамадзянскага кодэкса Нідэрландаў:

1. арандатар не паводзіў сябе як добры арандатар
2. гэта тычыцца арэнднай платы на пэўны перыяд
3. арэндадаўца тэрмінова мае патрэбу ў арэндзе для ўласнага карыстання
4. арандатар не згаджаецца на разумную прапанову заключыць новы дагавор арэнды
5. арэндадаўца хоча рэалізаваць землекарыстанне на здадзенай у арэнду ў адпаведнасці з дзеючым планам занавання
6. інтарэсы арэндадаўцы ў спыненні арэнды пераўзыходзяць інтарэсы арандатара пры працягу арэнды (у выпадку арэнды арэндадаўца)

• дамову арэнды можа спыніць суддзя толькі на падставах, выкладзеных у артыкуле 7: 274, пункт 1 Грамадзянскага кодэкса Нідэрландаў; Вышэйзгаданыя падставы з'яўляюцца вычарпальнымі: гэта значыць, калі судовыя працэсы вядуцца ў судах, скасаванне дамовы арэнды па іншых падставах немагчыма. Калі адна з вышэйзгаданых падстаў сапраўды ўзнікае, суд таксама павінен задаволіць патрабаванне арандатара аб спыненні. У гэтым выпадку, такім чынам, няма месца для (далейшага) узважвання інтарэсаў. Аднак да гэтага моманту адносіцца выключэнне ў дачыненні да падставы спынення тэрміновага асабістага карыстання. Калі іск будзе дазволены, суд таксама вызначыць час для высялення. Аднак у выпадку адмовы ўладальніка ў патрабаванні аб спыненні арэнды ён не можа спыніць яго паўторна на працягу трох гадоў.

Закон аб руху арэнднага рынку

Раней абарона арэнднай платы на практыцы падвяргалася вялікай колькасці крытыкі: абарона ад арэнднай платы зайшла б занадта далёка, і ёсць больш уладальнікаў дамоў, якія хацелі б здаць дом у арэнду, калі б арэнда была не такой жорсткай. Заканадаўца аказаўся чулым да гэтай крытыкі. Па гэтай прычыне заканадаўца вырашыў увесці гэты закон з 1 ліпеня 2016 г. - Закон аб перадачы рынку арэнднай платы. З гэтым новым законам абарона арандатара стала менш жорсткай. У кантэксце гэтага закона гэта найбольш важныя змены:

• для дагавораў арэнды жылля на самастойную жылую плошчу два гады і менш, а таксама дагавораў арэнды жылля на несамостояльную жылую плошчу пяць гадоў і менш, арэндадаўцу стала магчыма арандаваць без арэнднай платы. Гэта азначае, што дамова арэнды спыняецца па законе пасля ўзгодненага тэрміну і не павінна быць скасавана арэндадаўцам як раней.
• з увядзеннем кантрактаў з мэтавымі групамі арэндадаўцу таксама стала лягчэй скасаваць дамову арэнды жылля, прызначанага для пэўнай мэтавай групы, напрыклад, для студэнтаў. Калі арандатар больш не належыць да пэўнай мэтавай групы і, напрыклад, больш не можа разглядацца як студэнт, арэндадаўца зможа прасцей і хутчэй прыступіць да спынення працы з-за тэрміновага асабістага карыстання.

Вы арандатар і хочаце ведаць, на якую абарону вы маеце права? Вы арэндадаўца, які жадае скасаваць дамову арэнды жылля? Ці ў вас ёсць якія-небудзь іншыя пытанні адносна гэтага блога? Тады звяжыцеся Law & More. Нашы юрысты - эксперты ў галіне арэнднага права і з радасцю дадуць вам парады. Яны таксама могуць дапамагчы вам юрыдычна, калі ваша спрэчка па арэндзе прывядзе да судовых працэсаў.